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天蝎晴空

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有关近期楼市状况个人见解  

2009-03-08 01:13:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       有关近期楼市状况个人见解 - Cheney.Z - 天蝎晴空
       前几日粤十五条的救市政策引起了广大市民关注,不少市民感觉到了楼价即将触底反弹,买楼意欲增强。睇翻前几个月的数据,广州市整体的成交套数环比都显著增加,今次的粤十五条出台无疑将楼市气氛推到一个短期的高峰。现在分析一下各区域的楼价将会发生怎样的变化。
       对于老城区,由于本身地资源比较稀少,从楼价最高峰跌落离实质上无跌到几多,而十五条的二次房贷优惠政策惠及的人群或者正是消化老城区的群体(一般第二次买房都系改善型住房,无理由越买越差买到去山卡拉甘远噶啦,买翻老城区住得方便D唔好过?当然这是对于多数人来说),因而老城区的楼价和成交量估计会短期内都会上升,不过升得幅度唔大,毕竟原本楼价的基数高,有钱人亦只系占少数。
       新政其中一条对于不少80后来说是一个很大的福音,因为可以啃老豆老母的住房公积金,但由于80后自身的收入不高,供楼还是比较吃力的,于是乎近郊的低价楼盘可能是他们的选择。讲到近郊的楼价,近一年多来是跌得最凶的,无办法,一来供应量大,二来发展商收购的地价便,三来远离市中心,无论从供需上分析拒都系唔跌唔得,好了,宜家已经跌到唔似人形,好似前排发售的雅居乐“浅山小筑”(在番禺)甘,5K8就可以买到一方,销售异常火爆,顶,甘噶价实在吸引人,再加上羊城通的月票优惠,年轻人买偏远些少的楼盘实属不错的选择,因此我预计短期内郊区的楼盘涨幅会比较大,其实楼市同股市一样,你跌得甘多点解唔可以升翻甘多?
       另外,粤十五条提到的开发商可以延迟缴纳08年的土地出让价款,在一定程度上会缓解开发商资金压力,甘开发商就未来一段时间就唔会轻易用“成本价”回笼资金啦,仲唔乘住个势捞你一笔咩。不过我未曾收集过08年和08年以前开发商买地的数据多少,唔知利好作用有几大,还是不敢妄下结论。
       上述几点均可以让楼市走向一个阶段性新高,不少开发商已经磨刀霍霍准备提价,高楼价会抵消翻新政带来的买楼成本下降,最终得益的还是开发商,唉,还是市民最惨。
        不过我认为升价唔会持续好耐,一来经济大环境未得到实质性转变,二来楼价确实是很贵,三来个股市仲比较低迷,四来楼价调整的时间还是比较短(才一年多)。等刚性需求消化到甘上下,成交量估计会开始走低,最终开发商还是要硬头皮降价。个人觉得今次的政策救市不会带来楼价真正的底部,或者睇下年底点啦,我觉得年底先会慢慢复苏。
        或者讲得唔岩,过几个月后睇翻哩篇日志验证下。
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